Gaan woningen nu goedkoper worden of net niet? 7 vragen en antwoorden over de dalende registratierechten

De registratierechten bij de aankoop van een enige huis dalen vanaf 1 januari 2022 van 6 procent naar 3 procent. Tegelijk wordt het tarief verhoogd voor wie een tweede, derde, vierde, … woning koopt. Voor de volledigheid: het zal de datum van de akte zijn die telt, niet het compromis.

Concreet: voor een enige en eigen huis of appartement van bijvoorbeeld 250.000 euro betaal je in Vlaanderen op dit moment 6 procent aan registratierechten, oftewel 15.000 euro. Dat bedrag zou verminderen naar 7.500 euro.

Als het gaat om je tweede of derde eigendom betaal je nu 10 procent aan registratierechten, in dit voorbeeld dus 25.000 euro. Dat bedrag zou met de nieuwe maatregel stijgen naar 30.000 euro.

Vanaf 1 januari 2024 wordt de meeneembaarheid van registratierechten afgeschaft. Veel jonge gezinnen kopen een kleine eerste woning om die na enkele jaren te verkopen en een grotere woning aan te kopen. Tot nog toe kun je een deel van je registratierechten meenemen. Binnenkort betaal je dus opnieuw de volle pot.

Er komt wel een tussentijdse oplossing. Tot 1 januari 2024 zal je kunnen kiezen tussen het voordeel van de meeneembaarheid of de verlaagde registratierechten.

De registratierechten maken deel uit van de aankoop van een appartement of huis dat je niet bij de bank kunt lenen. Als de registratierechten dalen, daalt dus ook het deel dat je als eigen inbreng moet hebben om een woning te kunnen kopen. "In principe wordt het dus makkelijker voor jonge mensen om vastgoed aan te kopen", zegt Johan Van Gompel, econoom bij KBC daarover.

Er is nu een grote kloof op de vastgoedmarkt tussen een groeiende groep mensen die het steeds moeilijker heeft om een woning te kopen en een grote groep die steeds meer vastgoed koopt als investering als tweede verblijf of om te verhuren. "De nieuwe registratierechten zullen deze kloof wat verkleinen", zegt Van Gompel. Ook de notarissen verwachten dat het een duwtje in de rug kan zijn voor wie zijn eerste stapjes op de vastgoedmarkt waagt.

Volgens Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) is dat net het doel van de daling van de registratierechten. "Het zal vooral een effect hebben op het moment dat je op de woningmarkt kunt komen."

Dat beaamt ook vastgoedeconoom Geert Goeyvaerts (KU Leuven): "Als het de doelstelling is van de Vlaamse regering om meer mensen een eigen woning te doen krijgen, dan zal deze maatregel zeker helpen. Dat weten we uit eerdere literatuur".

Vastgoedeconoom Geert Goeyvaerts waarschuwt dat er ook nadelen verbonden kunnen zijn aan de hervorming. Zo kan de afschaffing van de meeneembaarheid, waarbij je een deel van de registratierechten die je betaald hebt voor een eerste woning kan aftrekken van de registratierechten die je moet betalen op een volgende woning, ervoor zorgen dat het moeilijker wordt voor mensen om te verhuizen. En dat heeft dan weer andere gevolgen:

Het wordt stilaan onmogelijk voor jonge mensen om zonder hulp nog een eigendom te verwerven. Weinig banken laten nog leningen voor de volledige aankoopprijs toe en de registratierechten en notariskosten kun je sowieso niet lenen bij de bank. Tijdens de eerste helft van dit jaar zijn huizen in Vlaanderen ruim 5 procent duurder geworden tegenover de gemiddelde prijs van vorig jaar, appartementen 4,6 procent duurder.

De hamvraag is dus of de dalende registratierechten een impact gaan hebben op die prijs. "Ik vrees dat de woningen nog duurder zouden kunnen worden", zegt professor fiscaal recht Michel Maus (VUB). "De Vlaamse regering heeft twee jaar geleden de woonbonus afgeschaft, omdat dit fiscale voordeel de prijzen heeft doen stijgen. Nu voeren ze weer een fiscaal voordeel in door de registratierechten te doen dalen. Ik vrees dat dit ook de prijzen kan doen stijgen."

Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) is het daar niet mee eens en vermoedt dat die daling niet zal worden doorgerekend in de prijs. "De registratierechten kun je niet lenen bij de bank", zegt de minister daarover. "Het zal dus niet doorgerekend worden, omdat het geen effect heeft op het bedrag dat je leent bij de bank." Al verwacht Diependaele voor alle duidelijkheid ook geen prijsdaling.

Johan Van Gompel, econoom bij KBC, sluit zich aan bij Maus en wijst daarnaast op een ander aspect. "Bovendien is het mogelijk dat wie vastgoed koopt als investering en dus hogere registratierechten moet betalen, dat zal blijven doen door de extreem lage rentestand. En dat de prijzen dus hoog zullen blijven. Het zijn de investeerders die in sterke mate de woningmarkt en de prijsstijgingen bepalen en dat heeft vooral te maken met de lage rente."

En ook volgens Geert Goeyvaerts, vastgoedeconoom aan de KU Leuven, moet het geheel van maatregelen in rekening worden gebracht als je wil kijken wat het effect is op vastgoedprijzen: 

Professor fiscaal recht Michel Maus (VUB) vreest zelfs dat de stijging van registratierechten voor tweede, derde, vierde, … woningen een impact kan hebben op de huurprijzen. "Wie een opbrengsteigendom koopt om te verhuren gaat die kosten gewoon doorrekenen aan de huurder", zegt Maus.

Vastgoedeconoom Geert Goeyvaerts gelooft inderdaad dat mensen die op het punt staan om een eerste woning te kopen, zullen wachten tot in januari om dit te doen. Dat effect is er in het verleden bij eerdere maatregelen ook al geweest:

De registratierechten zijn in Vlaanderen de laatste jaren al verschillende keren hervormd. Tot 2020 was er de woonbonus. Al was die op het einde al wat afgebouwd. In de laatste jaren van de woonbonus waren die registratierechten al gedaald van 10 procent naar - afhankelijk van de situatie - 5 of 6 procent nu.

Nu die registratierechten opnieuw dalen, zijn er dus ook mensen in de situatie die zowel de woonbonus hebben mislopen als een hoger tarief aan registratierechten hebben betaald. Voor hen is geen compensatie voorzien.