Extra moeilijkheid voor jonge kopers of noodzakelijke bescherming? 6 vragen over de nieuwe hypotheekregels

Een nieuwe richtlijn van de Europese Bankenautoriteit (EBA) bepaalt dat banken vanaf 1 januari 2022 altijd een onafhankelijke schatting moeten laten uitvoeren op woningen waarvoor ze een hypothecaire lening willen verlenen. De banken zullen zich op die schatting moeten baseren om te bepalen hoeveel ze aan de koper kunnen lenen. Nu gebeurt dat op basis van de aankoopprijs van de woning. 

Het verschil moet de koper zelf op tafel leggen. Als de aankoopprijs dus een pak hoger uitvalt dan de geschatte prijs, zal de aankoop enkel kunnen doorgaan als de koper voldoende eigen middelen heeft. Dat de bank een woning laat schatten voor het een krediet uitkeert, gebeurt nu ook al. Naar schatting gaat het om 10 à 15 procent van de gevallen. Maar volgens de nieuwe richtlijn wordt het dus een verplichting.

De maatregel dient vooral om de banken te beschermen, zegt David Geerts, CEO van Hypotheekwinkel. Vandaag bieden veel kopers (flink) boven de werkelijke waarde van de woning om het opbod tussen kandidaat-kopers te kunnen winnen. De bank neemt dus een risico wanneer zij een lening berekenen op basis van de aankoopprijs in plaats van op de effectieve waarde van een pand. Stel dat er een nieuwe financiële crisis uitbreekt en veel mensen hun woonlening niet meer kunnen betalen, komt de bank in de problemen.

Het is daarom ook dat de regels om een lening te krijgen, de voorbije jaren al strenger zijn geworden. Zo is het -op enkele uitzonderingen na- sinds 2020 niet meer mogelijk om het volledige aankoopbedrag te lenen als je een huis koopt. Banken mogen nog maximaal 90 procent van het bedrag ontlenen. 

"Zowel voor de bank als voor de koper is het een goeie zaak om de onderliggende waarde van de woning te kennen", zegt Isabel Marchand van Febelfin, de koepelorganisatie van de banken. "Iedereen is gebaat bij een gezonde kredietmarkt."

Daarnaast is het de bedoeling om de oververhitte vastgoedmarkt te kalmeren, want de woningprijzen blijven stevig stijgen, ondanks de coronacrisis. Tijdens de eerste helft van dit jaar zijn huizen in Vlaanderen ruim 5 procent duurder geworden tegenover de gemiddelde prijs van vorig jaar. Appartementen werden 4,6 procent duurder. In onderstaande grafiek zie je de evolutie (tot en met de eerste jaarhelft van 2021):

Hoe dat nu vanaf januari in de praktijk zal verlopen, is op dit moment nog niet helemaal duidelijk. "De bank kan de schatting intern of extern laten uitvoeren", zegt Isabel Marchand. "In de praktijk zal het meestal zo zijn dat de bank aan de klant een schattingskantoor zal voorstellen bij wie de koper dan een schattingsverslag kan laten opmaken."

"In de meeste gevallen zal de bank zelf iemand aanduiden", zegt ook Bart Van Opstal van de Federatie van Notarissen. "Er zijn banken die genoegen nemen met een schatting die aangebracht wordt door de koper, maar ze zijn daar niet toe verplicht. De beslissingsbevoegdheid ligt in elk geval bij de bank." De kosten, al snel 300 euro of meer, zijn voor de koper.

Een schatter kijkt vooral naar de technische aspecten van de woning: hoeveel vierkante meter oppervlakte, welke bouwmaterialen werden gebruikt, wat is de staat van de woning, wat is de EPC-waarde (energieverbruik)? "Maar hij zal ook rekening houden met de actuele prijzen in de buurt", zegt Van Opstal.

Nog volgens Van Opstal hou je er als koper best rekening mee dat een krediet aanvragen wat langer zal duren. "De bank zal de princiepsbeslissing om een krediet toe te kennen, pas kunnen nemen na de schatting", luidt het. "De onderhandelingsmarge tussen de bank en de koper wordt ook kleiner omdat ze gebonden zijn aan die schatting." 

Dat is nog maar de vraag. Experts verwachten dat de maatregel de stijging van de prijzen wat kan afremmen, maar een echte stabilisatie of zelfs een daling verwachten ze niet. Toch zeker niet op korte termijn.

"Het is altijd moeilijk te voorspellen wat de markt doet", zegt David Geerts van Hypotheekwinkel. "We hadden een daling verwacht bij de afschaffing van de woonbonus in 2019, maar dat is niet gebeurd. Het zou kunnen, maar zekerheid heb je nooit."

"Kopers zullen voorzichtiger worden. Een lichte afkoeling kan, maar wij verwachten niet dat de prijzen aanzienlijk zullen dalen", zegt Bart Van Opstal. Hij verwijst naar de rente die laag blijft (wat aanmoedigt om te kopen), de investeerders die actief zijn op de vastgoedmarkt en die niet afhankelijk zijn van kredieten, en hij verwacht ook niet dat de geschatte waardes zoveel lager zullen liggen dan de aankoopprijzen.

De stijgende prijzen en strengere regels hebben het al moeilijker gemaakt voor jonge mensen om een huis of appartement te kopen. Zeker als ze weinig eigen inbreng op tafel kunnen leggen. Het aandeel jonge kopers (30 jaar of jonger) op de vastgoedmarkt is in de laatste 5 jaar gedaald van 26,8 procent naar 24,2 procent. En makkelijker zal het er niet op worden. 

"Het is een extra moeilijkheid om de financiering van je project rond te krijgen", zegt Brecht Coene van Spaargids.be. "Veel jonge mensen hebben sowieso weinig eigen inbreng. En nu kunnen ze dus geconfronteerd worden met het feit dat die geschatte waarde lager ligt dan de afgesproken prijs, waardoor ze dat gat moeten toefietsen. In sommige gevallen gaat dat gewoon niet lukken. En dan staan er anderen in de rij, bijvoorbeeld investeerders, die dat geld wel op tafel kunnen leggen."

Maar Coene ziet ook wel mogelijke voordelen van een verplichte schatting. De koper zal beter weten waar hij aan toe is. "Wat je nu ziet gebeuren in sommige steden, is dat panden die helemaal gerenoveerd moeten worden, verkocht worden aan de prijs van een pand dat al gerenoveerd is. Er is echt een competitie aan de gang die niet gezond is. Dan volg ik deze logica wel."

"Het is belangrijk om de consument te beschermen. Het kan dat jonge kopers daardoor iets langer moeten uitstellen, maar misschien gaan we nu wel op termijn naar meer betaalbare woningen", zegt David Geerts van Hypotheekwinkel. "Als iedereen een stukje voorzichtiger wordt, daalt de druk op de markt", zegt ook Bart Van Opstal. "Dat is op zich niet slecht."

Volgens Hypotheekwinkel wordt het nu nog belangrijker om opschortende voorwaarden in je koopovereenkomst op te laten nemen: als uiteindelijk blijkt dat je te weinig kan lenen, gaat de verkoop niet door. Heb je geen opschortende voorwaarde en je krijgt de financiering niet rond, zal je een schadevergoeding moeten betalen. Die bedraagt meestal 10 procent van de aankoopprijs.

Ook Bart Van Opstal roept kandidaat-kopers op om dat risico niet te nemen en zeker te werken met opschortende voorwaarden. Al erkent hij dat kandidaat-kopers druk kunnen voelen om daar niet op aan te dringen uit schrik dat ze het huis kunnen mislopen, zeker als er veel concurrentie is. De verkoper heeft immers het laatste woord en moet akkoord gaan met de opschortende voorwaarden.